上半年收緊政策打壓地產(chǎn)。伴隨“房住不炒”政策加碼、房企“三條紅線”以及金融機(jī)構(gòu)融資限制加強(qiáng)多重政策疊加，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下滑，以恒大為代表的高負(fù)債房企接連出現(xiàn)違約。受政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資承壓，前期信貸額度受限及樓市調(diào)控收緊對購房需求產(chǎn)生抑制，銷售下行疊加冬季淡季使得新開工動力虛弱，房企現(xiàn)金流壓力大。11月以來，利好政策不斷，融資環(huán)境轉(zhuǎn)暖。
房地產(chǎn)是國內(nèi)重要的支柱型行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)、金融、就業(yè)都有深遠(yuǎn)影響，其產(chǎn)業(yè)鏈及帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP影響巨大，且影響A股的企業(yè)盈利。房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖，不僅對A股地產(chǎn)板塊帶來利好，提高資本市場風(fēng)險偏好，并且對于整個A股都會產(chǎn)生利多影響。
1.緊政策加低銷售，地產(chǎn)公司違約頻現(xiàn)
上半年收緊政策打壓地產(chǎn)。伴隨“房住不炒”政策加碼、房企“三條紅線”以及金融機(jī)構(gòu)融資限制加強(qiáng)多重政策疊加，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下滑，以恒大為代表的高負(fù)債房企接連出現(xiàn)違約。政策層面，上半年針對部分城市市場熱度上升，地方頻繁出政策整頓市場；另一方面，在上半年重要會報告中經(jīng)常出現(xiàn)“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策方針。據(jù)悉，2021年上半年，國內(nèi)各類調(diào)控次數(shù)超過173次，不僅限購加碼和公積金手機(jī)，而且限制投機(jī)性需求政策，包括打補(bǔ)丁、加碼限售、提高轉(zhuǎn)讓成本，整治資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)，今年上半年政府出臺“集中供地”政策，要求各地政府出讓集中公告、集中出讓。結(jié)合去年下半年出臺的“三道紅線”和“貸款集中度管理”政策，中央對房地產(chǎn)市場全局性管控政策體系正在逐漸補(bǔ)全。即“三道紅線”管理房企融資規(guī)模，“貸款集中度”管理政策管理房企的融資規(guī)模和購房者貸款規(guī)模，“集中供地”管理地方政府土地出讓。受到政策打壓影響，多家房企先后出現(xiàn)違約。2月，華夏幸福(3.49 +0.87%,診股)公告公開債違約；7月藍(lán)光發(fā)展(1.73 +2.98%,診股)公告公開債違約，9月以來，恒大、花樣年、新力控股等地產(chǎn)公司債務(wù)問題，也引發(fā)市場對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂。房企違約帶來一系列連鎖反映：1.金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險因素。融資對金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響，帶來壞賬損失沖銷金融機(jī)構(gòu)資本金，影響其金融業(yè)務(wù)，甚至有可能通過金融鏈條引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。2.對于購房者而言，大量在建項目無法如期完工，導(dǎo)致購房者面臨財產(chǎn)損失，會引發(fā)社會問題。3.房企違約后，上下游建筑商、供貨商都將有大量貨款或工程款無法收回，使得相關(guān)行業(yè)承受連帶風(fēng)險。4.年內(nèi)多家小地產(chǎn)公司破產(chǎn)，土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致大批實體經(jīng)濟(jì)失業(yè)、政府財政收入減少，影響全社會固定投資情況。
受政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資承壓，前期信貸額度受限及樓市調(diào)控收緊對購房需求產(chǎn)生抑制，銷售下行疊加冬季淡季使得新開工動力虛弱，房企現(xiàn)金流壓力大。前十月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7.2%，但10月單月投資額12365.9億元，環(huán)比降低14.8%，同比降低5.4%。1月土地購置面積2094.0萬方，同比下降24.2%。新開工面積連續(xù)7月同比下降，10月新開工13792.4萬方，同比下降33.1%。10月單月竣工6277.3萬方，同比下降20.6%。10月銷售12390.1億元，同比下降22.6%。
2.新政策體現(xiàn)暖意，最壞時刻或已過去
利好政策不斷，融資環(huán)境轉(zhuǎn)暖。11月以來，央行包括加大逆回購等多項操作提振市場信心。11月9日，中國銀行(3.08 +0.33%,診股)間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境，央行要求金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)節(jié)，特別是對“三道紅線”執(zhí)行過緊的情況進(jìn)行微調(diào)，不會全面放松，放松力度有限，不會出現(xiàn)房企集中發(fā)布融資方案情況。該座談會表明，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將從房企發(fā)債方面給予支持，改善房企發(fā)債融資環(huán)境。 近期多家房企公開發(fā)行融資工具，計劃融資金額超過100億。依據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，10月個人住房貸款較9月多增1013億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億，且多家企業(yè)通過銀行發(fā)行債券，對外進(jìn)行融資。
多地政策也有放寬。南京 參拍企業(yè)資質(zhì)由“二級或一級”降低至三級及以上，同時取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求；廣州第三輪集中供地多地取消“限價房”要求；蘇州保證金比率下調(diào)至30%，二輪供地中保證金比例大多為50%，首次付款比例由60%下調(diào)至50%，取消土地市場指導(dǎo)價（除園區(qū)地塊）。
3.地產(chǎn)回暖，A股收益良多
房地產(chǎn)是國內(nèi)重要的支柱型行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)、金融、就業(yè)都有深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP累計同比貢獻(xiàn)最高曾達(dá)到19.54%， 但房地產(chǎn)對GDP的影響不僅于此，其產(chǎn)業(yè)鏈及帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP影響更甚，房地產(chǎn)企業(yè)受到影響對A股的企業(yè)盈利通常會帶來較大的負(fù)面沖擊。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)巨大，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對于防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險意義巨大。房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖，不僅對A股地產(chǎn)板塊帶來利好，提高資本市場風(fēng)險偏好，并且對于整個A股都會產(chǎn)生利多影響。
